(Bài viết phát triển từ bài "Luật Đất đai (sửa đổi): Mở toang cánh cửa cấp sổ đỏ cho dân” của Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm đã đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam ngày 16/06/2026)
Từ một tờ giấy chứng nhận đến câu chuyện phát triển quốc gia
Trong đời sống pháp lý của người dân Việt Nam, có lẽ ít loại giấy tờ nào mang nhiều ý nghĩa như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất – thường được gọi bằng cái tên quen thuộc là “sổ đỏ”. Đối với nhiều gia đình, sổ đỏ không đơn thuần là một loại giấy tờ hành chính mà còn là sự bảo đảm cho tài sản tích lũy của cả một đời người, là cơ sở để an cư, đầu tư và truyền lại cho thế hệ sau.
Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, thực tiễn cho thấy vẫn tồn tại một số lượng lớn thửa đất đã được người dân sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng chưa được công nhận đầy đủ về mặt pháp lý. Có những gia đình đã sinh sống trên mảnh đất của mình hàng chục năm, xây dựng nhà cửa, canh tác, sản xuất và thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sự tồn tại của những trường hợp này tạo ra một nghịch lý đáng suy ngẫm: tài sản đã hiện hữu trong thực tế nhưng chưa thể tham gia đầy đủ vào đời sống kinh tế do chưa có địa vị pháp lý hoàn chỉnh.
Trong bối cảnh đó, những sửa đổi của pháp luật đất đai đang được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển quan trọng trong việc công nhận và bảo vệ quyền tài sản của người dân.
.jpeg)
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm
Sổ đỏ không tạo ra tài sản mới
Một quan niệm phổ biến trong xã hội là việc được cấp sổ đỏ đồng nghĩa với việc Nhà nước “trao” tài sản cho người dân. Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp lý, cách hiểu này chưa thực sự đầy đủ.
Trong nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất đã tồn tại trên thực tế từ rất lâu trước khi được cấp giấy chứng nhận. Người dân đã quản lý, sử dụng, đầu tư và gắn bó với thửa đất trong suốt nhiều năm. Điều mà pháp luật thực hiện thông qua việc cấp giấy chứng nhận không phải là tạo ra tài sản mới mà là công nhận một quyền tài sản đã tồn tại trong đời sống.
Nói cách khác, sổ đỏ không làm phát sinh giá trị từ hư không. Giá trị của tài sản đã tồn tại từ trước, nhưng chỉ khi được pháp luật ghi nhận đầy đủ, tài sản ấy mới có thể tham gia trọn vẹn vào các giao dịch dân sự và thương mại.
Chính vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận không nên được nhìn nhận đơn thuần như một thủ tục hành chính mà cần được xem là quá trình xác lập và bảo vệ quyền tài sản.
Khi quyền tài sản còn nằm trong “vùng xám pháp lý”
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, quyền tài sản là một trong những nền tảng quan trọng nhất của tăng trưởng và phát triển.
Một tài sản chỉ thực sự phát huy đầy đủ giá trị kinh tế khi chủ thể có thể xác lập, thực hiện và bảo vệ quyền của mình một cách rõ ràng. Nếu quyền tài sản không được pháp luật công nhận hoặc bảo vệ đầy đủ, khả năng khai thác giá trị của tài sản sẽ bị hạn chế đáng kể.
Đối với đất đai cũng vậy.
Một thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận thường gặp nhiều hạn chế trong việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hoặc tiếp cận tín dụng. Điều này khiến một phần đáng kể nguồn lực của xã hội bị “đóng băng” hoặc vận hành không hiệu quả.
Trong khi đó, nhu cầu về vốn cho sản xuất, kinh doanh và phát triển kinh tế luôn tồn tại. Khi tài sản không thể tham gia vào hệ thống tín dụng chính thức, người dân có thể phải tìm đến các kênh vốn phi chính thức với nhiều rủi ro hơn.
Do đó, việc hoàn thiện cơ chế công nhận quyền sử dụng đất không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn là vấn đề phát triển kinh tế.
Mở rộng cơ chế cấp sổ đỏ và ý nghĩa của việc công nhận thực tế sử dụng đất
Những năm gần đây, chính sách đất đai đã có xu hướng tiếp cận linh hoạt hơn đối với các trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp. Nhiều đề xuất và quy định mới hướng tới việc mở rộng khả năng cấp giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất nhưng thiếu hoặc chưa hoàn thiện giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Tinh thần của cách tiếp cận này là nhìn nhận thực tế xã hội như một căn cứ quan trọng trong quá trình quản lý đất đai.
Trong nhiều trường hợp, lịch sử sử dụng đất ở Việt Nam gắn liền với quá trình biến động của cơ chế quản lý, thay đổi địa giới hành chính hoặc các yếu tố lịch sử khác. Không phải mọi trường hợp thiếu giấy tờ đều xuất phát từ hành vi vi phạm pháp luật.
Vì vậy, việc xem xét cấp giấy chứng nhận đối với đất sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch được xem là giải pháp giúp giảm bớt khoảng cách giữa thực tiễn đời sống và khuôn khổ pháp lý.
Cấp sổ đỏ và sự vận động của nền kinh tế
Một quốc gia không thể tạo thêm diện tích đất, nhưng hoàn toàn có thể tạo thêm giá trị từ đất.
Điều này được thực hiện thông qua việc xây dựng hệ thống pháp luật minh bạch, bảo đảm quyền tài sản và tạo điều kiện cho đất đai tham gia hiệu quả vào nền kinh tế.
Khi quyền sử dụng đất được công nhận, người dân có thêm cơ hội tiếp cận tín dụng, đầu tư sản xuất và mở rộng hoạt động kinh doanh. Tài sản từ trạng thái “đóng” có thể chuyển sang trạng thái “vận động”, tạo ra giá trị mới cho cả cá nhân và xã hội.
Ở góc độ vĩ mô, quá trình này góp phần mở rộng quy mô nền kinh tế chính thức, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy tăng trưởng bền vững.
Nói cách khác, cấp sổ đỏ không chỉ là việc giải quyết hồ sơ hành chính mà còn là quá trình kích hoạt nguồn lực phát triển.
Quyền tài sản và niềm tin vào pháp luật
Một trong những chức năng quan trọng của pháp luật là tạo ra sự ổn định và khả năng dự đoán cho các quan hệ xã hội.
Khi quyền sử dụng đất được xác lập rõ ràng, người dân có cơ sở để yên tâm đầu tư lâu dài, cải tạo đất đai và phát triển kinh tế gia đình. Ngược lại, nếu quyền tài sản luôn ở trong trạng thái thiếu chắc chắn, động lực đầu tư và tích lũy có thể bị ảnh hưởng.
Niềm tin vào hệ thống pháp luật không chỉ được xây dựng bằng các quy định trên giấy mà còn được hình thành thông qua khả năng bảo vệ những quyền lợi hợp pháp đang tồn tại trong thực tế.
Trong nhiều trường hợp, người dân không yêu cầu Nhà nước tạo ra tài sản cho họ mà chỉ mong muốn tài sản đã tồn tại được pháp luật công nhận và bảo vệ đầy đủ.
Đó cũng là lý do vì sao chính sách đất đai luôn có tác động sâu rộng đến đời sống kinh tế và xã hội.
Những thách thức trong quá trình mở rộng cấp sổ đỏ
Tuy nhiên, mở rộng cơ chế cấp giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc hợp thức hóa mọi trường hợp sử dụng đất.
Việc công nhận quyền sử dụng đất cần đi kèm với các điều kiện rõ ràng nhằm bảo đảm sự công bằng và tính nghiêm minh của pháp luật.
Các yếu tố như nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch và nghĩa vụ tài chính vẫn là những nội dung cần được xem xét chặt chẽ.
Bên cạnh đó, quá trình thực hiện cũng đòi hỏi hệ thống dữ liệu đất đai hiện đại, minh bạch và đồng bộ hơn. Chuyển đổi số trong quản lý đất đai đang trở thành yêu cầu tất yếu nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết thủ tục hành chính và giảm thiểu tranh chấp.
Một cơ chế quản lý hiệu quả phải bảo đảm đồng thời hai mục tiêu: tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền hợp pháp của mình và duy trì trật tự trong quản lý nhà nước về đất đai.
Đo lường thành công của chính sách đất đai
Thành công của chính sách đất đai không nên chỉ được đo bằng số lượng giấy chứng nhận được cấp ra mỗi năm.
Điều quan trọng hơn là có bao nhiêu người dân bước ra khỏi vùng xám pháp lý, bao nhiêu quyền tài sản được công nhận và bao nhiêu nguồn lực đang nằm trong dân được đưa vào phục vụ phát triển kinh tế.
Khi một thửa đất được pháp luật ghi nhận đầy đủ, điều được mở khóa không chỉ là một thủ tục hành chính mà còn là cơ hội đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và niềm tin của người dân đối với hệ thống pháp luật.
Trong bối cảnh nền kinh tế đang hướng tới phát triển bền vững và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực, việc hoàn thiện cơ chế công nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Kết luận
Lịch sử phát triển của nhiều quốc gia cho thấy tăng trưởng kinh tế bền vững luôn gắn liền với việc xác lập và bảo vệ quyền tài sản.
Đối với Việt Nam, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất quan trọng mà còn là tài sản lớn nhất của nhiều hộ gia đình. Vì vậy, mọi chính sách liên quan đến việc công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất đều có tác động sâu rộng đến đời sống xã hội.
Việc hoàn thiện pháp luật đất đai và mở rộng khả năng cấp sổ đỏ cho các trường hợp đủ điều kiện không chỉ giúp giải quyết những tồn đọng kéo dài mà còn góp phần đánh thức nguồn lực đang nằm trong dân.
Suy cho cùng, giá trị lớn nhất của một hệ thống pháp luật không nằm ở số lượng quy định được ban hành mà ở khả năng nhận diện, công nhận và bảo vệ những quyền lợi hợp pháp đang tồn tại trong đời sống thực tế.
Khi quyền tài sản được bảo đảm, niềm tin được củng cố. Và khi niềm tin được củng cố, nền kinh tế sẽ có thêm động lực để phát triển bền vững trong dài hạn.
Luật sư Trương anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm
Bài viết là sản phẩm nghiên cứu và bình luận pháp lý của Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm, được xây dựng trên cơ sở phân tích quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng và kinh nghiệm chuyên môn của tác giả.
Nội dung bài viết nhằm mục đích nghiên cứu, phổ biến kiến thức pháp lý và thúc đẩy đối thoại học thuật về chính sách đất đai, quyền tài sản và hoàn thiện thể chế.
Mọi hành vi sao chép, trích dẫn, chỉnh sửa, đăng tải lại hoặc khai thác nội dung dưới bất kỳ hình thức nào phải ghi nhận đầy đủ tên tác giả và nguồn đăng tải theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ và quyền tác giả.
Việc sử dụng nội dung không ghi nguồn, cắt ghép làm sai lệch ý kiến của tác giả hoặc khai thác vì mục đích thương mại khi chưa được sự đồng ý của chủ sở hữu quyền tác giả có thể bị xử lý theo quy định pháp luật hiện hành.
Xem thêm các bài viết sau:
Cấp sổ đỏ và yêu cầu xây dựng hệ thống quản trị đất đai minh bạch, hiệu quả
